Con il contratto di locazione un soggetto (locatore) concede ad altro soggetto (conduttore) il godimento di un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale a fronte del pagamento di un corrispettivo (canone di locazione).
Il contratto, a pena di nullità, deve essere stipulato in forma scritta e deve essere regolarmente registrato.
Il contratto di locazione ad uso abitativo deve avere la durata di 4 anni, con obbligo di rinnovo per ulteriori 4 anni, nel caso di applicazione di canone libero, oppure la durata di 3 anni, con obbligo di rinnovo per ulteriori 2 anni, nell’ipotesi di canone concordato (calcolato sulla scorta di determinati criteri prestabiliti).
Nel caso di locazione ad uso abitativo, alla scadenza del primo periodo (4 anni in un caso e 3 anni nell’altro), il locatore potrà evitare il rinnovo tacito del contratto (per gli ulteriori 4 anni oppure 2 anni) solamente se invierà al conduttore, entro sei mesi prima della detta scadenza, tramite lettera raccomandata a.r., una disdetta motivata, rappresentando la propria necessità di vendere, di ristrutturare o di occupare l’immobile per soddisfare un’esigenza abitativa propria o di un familiare.
Pertanto, il locatore potrà disdire il contratto di locazione alla prima scadenza solamente se rientra in una delle tre situazioni sopra indicate; in assenza di una delle dette motivazioni, il locatore sarà costretto a consentire il rinnovo tacito del contratto.
A partire dalla seconda scadenza in poi, il locatore potrà disdire il contratto anche in assenza di una motivazione; sarà sufficiente l’invio della disdetta almeno sei mesi prima della scadenza; in assenza di disdetta, il contratto si rinnoverà tacitamente per ulteriori 4 anni (canone libero) o 3 anni (canone concordato).
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma solo per gravi motivi, e comunque con un preavviso di sei mesi; tuttavia, le parti possono convenire nel contratto che il conduttore abbia la facoltà di recedere in qualsiasi momento, anche in assenza di gravi motivi, ma in ogni caso con un preavviso di sei mesi.
Il locatore, invece, è obbligato a rispettare i termini di scadenza del contratto; tuttavia, tale vincolo a carico del locatore decade nell’ipotesi di morosità del conduttore, allorchè il locatore, a prescindere dal termine di scadenza del contratto, potrà procedere allo sfratto per morosità.
Nel corso del rapporto contrattuale, il canone di locazione può essere adeguato/rivalutato annualmente solo sulla scorta degli indici Istat, ma non sono consentiti ulteriori aumenti.
