Con il contratto di locazione un soggetto (locatore) concede ad altro soggetto (conduttore) il godimento di un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale a fronte del pagamento di un corrispettivo (canone di locazione).
Il contratto, a pena di nullità, deve essere stipulato in forma scritta e deve essere regolarmente registrato.
Il contratto di locazione ad uso commerciale deve avere la durata di 6 anni, con obbligo di rinnovo per ulteriori 6 anni; alla scadenza del primo sessennio, il locatore potrà evitare il rinnovo tacito del contratto (per gli ulteriori 6 anni) solamente se invierà al conduttore, entro un anno prima della detta scadenza, tramite lettera raccomandata a.r., una disdetta motivata, rappresentando la propria necessità di utilizzare l’immobile per l’esercizio di un’attività propria o di un familiare.
Pertanto, il locatore potrà disdire il contratto di locazione alla prima scadenza solamente in presenza della detta necessità; in caso contrario, il locatore sarà costretto a consentire il rinnovo tacito del contratto per ulteriori 6 anni.
A partire dalla seconda scadenza in poi, il locatore potrà disdire il contratto anche in assenza di una motivazione; sarà sufficiente l’invio della disdetta almeno un anno prima della scadenza; in assenza di disdetta, il contratto si rinnoverà tacitamente per ulteriori 6 anni.
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma solo per gravi motivi e con preavviso di sei mesi; tuttavia, le parti possono convenire nel contratto che il conduttore abbia la facoltà di recedere in qualsiasi momento, anche in assenza di gravi motivi, ma in ogni caso con un preavviso di sei mesi.
Il locatore, invece, è obbligato a rispettare i termini di scadenza del contratto; tuttavia, tale vincolo a carico del locatore decade nell’ipotesi di morosità del conduttore, allorchè il locatore, a prescindere dal termine di scadenza del contratto, potrà procedere allo sfratto per morosità.
Nell’ipotesi di cessazione del rapporto locatizio commerciale a seguito di disdetta da parte del locatore, quest’ultimo dovrà rimborsare al conduttore gli ultimi 18 canoni di locazione a titolo di indennità per la perdita di avviamento, ma solo se l’attività commerciale in questione implica un contatto diretto con la clientela all’interno del locale oggetto di locazione.
Nel corso del rapporto contrattuale, il canone di locazione può essere adeguato/rivalutato annualmente solo sulla scorta degli indici Istat, ma non sono consentiti ulteriori aumenti.
